C
a
r
g
a
n
d
o
.
.
.
Je neemt natuurlijk een gespecialiseerde advocaat (of wat hier een ‘gestor’ heet) uit de regio in de hand om je te helpen met de Spaanse bureaucratie van het bemachtigen van een NIE-nummer, het nakijken van de contracten, eigendomsaktes en om de contacten te onderhouden met het makelaarskantoor om te zien of alle papieren in orde zijn. Wij willen hier echter een aantal details aanstippen die soms vergeten worden maar die ook belangrijk zijn om te overwegen. We garanderen je dat het stellen van deze belangrijke vragen en het doorspelen van de antwoorden aan je juridisch adviseurs in een vroeg stadium van het aankooptraject veel hoofdpijn kan voorkomen.
Waar sta ik op? Ja, de woning is perfect, de zon schijnt en een golf van opgetogenheid komt over je, maar wacht even: wat is dit waar je op staat? Het is heel belangrijk om het verschil te begrijpen tussen stedelijke en rustieke grond in Spanje. Op stedelijke grond kan gebouwd worden (zo lang de geldende constructieregels opgevolgd worden en een licentie is verkregen) en de legale infrastructuur voor standaard diensten als riolering, toegangswegen, elektriciteit en water, wordt gegarandeerd door de overheid.
Rustieke grond is hetzelfde als niet-residentieel terrein. Dit terrein maakt op dit moment geen deel uit van het ontwikkelingsplan van de gemeente, het is geen gebied dat de lokale gemeente onder de aandacht brengt bij projectontwikkelaars of individuele kopers om het te kopen en erop te bouwen. Het kan zijn dat het gebied beschikt over basale diensten zoals riolering, wegen, voetpaden, elektriciteit en water, maar dat kan ook niet het geval zijn. Er KAN gebouwd worden op rustieke grond maar op dit moment moet het stuk grond, om in aanmerking te komen voor een bouwlicentie, minimale afmetingen hebben (dit is doorgaans 10.000m2 in de gebieden waar wij veel werken). Woningen die in het verleden werden gebouwd op rustieke stukken grond van minder dan 10.000m2 kunnen normaal gesproken worden gelegaliseerd via een simpele procedure maar het is belangrijk om te vragen of dit al gedaan is of niet. Of misschien zijn de huidige bewoners bezig om het te doen of zijn er plannen om het binnenkort te doen.
Het is de moeite waard om de ‘classificatie’ van elk stuk grond dat buiten de bebouwde kom ligt goed te controleren en alle gerelateerde kwesties te onderzoeken met je makelaar en advocaten als je erachter komt dat je favoriete huis op rustieke grond ligt.
Is dat wat ik zie ook werkelijk wat ik krijg? Het huis is fantastisch. De tuin heeft een traditionele buitenkeuken en barbecuezone waar het heerlijk buiten dineren is; het zwembad heeft een betoverende turquoise kleur die uitnodigt tot een verfrissende duik; het onafhankelijke gastenhuis is precies wat je nodig hebt als je vrienden en familie komen logeren… maar is op papier wel alles net zo perfect als het op het eerste gezicht lijkt?
Zoal je je kunt voorstellen, is het gemakkelijk om je eigendom uit te breiden met allerhande extra’s – het gastenhuis, de buitenkeuken, extra opslagruimte, het zwembad enz. – zonder dat daarvoor altijd de juiste documenten voor zijn opgesteld. Heel veel huiseigenaren in Spanje hebben de autoriteiten niet geïnformeerd of niet de juiste licenties aangevraagd als ze deze wijzigingen aanbrachten. Dit is normaal niet zo’n probleem omdat de meeste van deze papieren nadien kunnen worden aangevraagd. Bovendien: vaak werden deze extra bouwsels zo lang geleden toegevoegd dat ze gewoon aan de eigendomsakte kunnen worden toegevoegd zonder een legale noodzaak om achteraf bouwlicenties aan te vragen. Ook dit is een simpele procedure waar een architect bij helpt. Maar het is de moeite waard om je makelaar te vragen of er problemen van deze aard zijn want het kan betekenen dat de aankoop daardoor niet zo snel verloopt al je zou willen. (Het gereed maken van deze papieren/dit proces kan zes weken tot drie maanden in beslag nemen.)
Riolering. We weten dat niemand echt wil nadenken over waar het water uit het toilet naartoe gaat of hoe het gezuiverd wordt, maar het is wel degelijk iets wat je in de gaten moet houden als je je droomhuis in Spanje koopt. Villa’s in landelijk gelegen dorpen en plaatsen zijn niet altijd aangesloten op het plaatselijk rioleringsnetwerk. Hoewel er in steeds meer gemeenten rioleringsnetwerken worden aangelegd, zou het kunnen dat het nog jaren duurt voor ze je droomhuis bereiken. Dat is geen probleem, maar het is belangrijk vast te stellen of het huis al is aangesloten op de riolering of dat er plannen voor een rioleringsnetwerk zijn in deze buurt (je moet dan een regelmatige bijdrage aan de gemeente betalen) of dat het is aangesloten op een septic tank (geen gemeentelijke bijdrage).
Als de woning een septic tank heeft, kan het zijn dat dit een nieuw en door de EU goedgekeurd model is. Maar het kan ook een ouder model zijn. Het is de moeite waard om dit uit te zoeken, want het maakt verschil uit. Hoewel het verhaal gaat dat de oudere septic tanks beter werken, vindt de EU dat deze niet milieuvriendelijk genoeg zijn. De EU wil dat de gemeenten hun inwoners onder druk zetten om de nieuwe modellen septic tank te installeren of om hun huis op de riolering aan te sluiten, (als die mogelijkheid bestaat). Het resultaat is dat sommige gemeenten (niet alle) methodes toepassen die inwoners dwingen om hun septic tanks te vervangen.
Wanneer zou je willen beginnen aan je nieuwe leven in je zojuist gevonden droomhuis? Onze ervaring leert ons dat enthousiaste kopers deze vraag soms over het hoofd zien. In Spanje wordt de datum van overdracht aan het begin van het proces gekozen, hetgeen het voordeel heeft dat je weet wanneer je kunt verhuizen. Deze datum moet echter wel geschikt zijn voor ALLETWEE de partijen. Het is daarom belangrijk om alle elementen in aanmerking te nemen die invloed hebben op de tijd die je nodig hebt om het proces te voltooien. Heb je tijd nodig om het geld bijeen te brengen of de financiering te regelen? Moet je nog een andere woning verkopen? Heb je misschien wat extra tijd nodig vanwege persoonlijke redenen? Of is het een geval van zo snel mogelijk willen verhuizen?
Het kan zijn dat de woning perfect is in alle opzichten, behalve dan dat de eigenaar iemand is die er niet voor kan zorgen dat je op de datum kunt verhuizen dat jij zou willen. De eigenaar wil het huis eerder verlaten, of juist later. Het is daarom belangrijk dat je met je makelaar en je juridische adviseurs over je plannen praat en over het tijdsplan dat je voorkeur heeft, zo dat zij je kunnen zeggen of de overdrachtsdatum die jij voor ogen hebt, realistisch is en haalbaar voor de verkoper.
In Alicante hebben we te maken met een begenadigd klimaat, met veel zonnige dagen, het hele jaar door. Echter, die enkele keer dat het regent, is dat vaak in de vorm van een enorme stortbui. De eerlijkheid gebied te zeggen dat de meeste woningen in Spanje berekend zijn op zon, en niet zozeer op regen. Dus, het is belangrijk om je af te vragen, als je je droomhuis bekijkt, waar het regenwater naartoe loopt. Als het regenwater geen uitweg kan vinden, kan dat schade aanrichten aan zowel de structuur van het huis als de steunmuren. De meeste huiseigenaren zijn zich daarvan bewust en zijn hebben ervoor gezorgd dat het regenwater een uitweg heeft. Het door jou gekozen huis zal waarschijnlijk voorbereid zijn op een stevige regenbui. Maar het is de moeite waard om dit te controleren en de kosten te beramen die je misschien zou moeten maken om dit probleem op te lossen als je je offerte bepaalt.
NB. Dit is niet gerelateerd aan het onderhandelen over de aankoopprijs maar bedoeld als extra tip: het kan interessant zijn om dakgoten te installeren en een systeem om het regenwater op te vangen, zodat je je het regenwater kunt gebruiken voor het bewateren van je planten en fruitbomen.
We hopen dat deze informatie nuttig voor je is dat het je helpt om zonder moeite de perfecte woning veilig te stellen, als het moment gekomen is. Aarzel niet om ons te contacteren als je vragen hebt. We zullen graag helpen de twijfels weg te nemen en je helpen je droomhuis in de zon te vinden.
